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【シンガポール賃貸・不動産】賃貸契約、物件探しの基礎知識

シンガポールでの賃貸物件探し・契約手続きは日本と商慣習・文化が異なる部分があります。事前にシンガポールの賃貸事情を知ることは、スムーズな物件探し・賃貸契約をする上で非常に大切です。

弊社では言語・商習慣・文化の違いによって生じる様々な問題を解決し、当地が初めてのお客様でもスムーズに物件探しをして頂くため、日本人、又は日本語が話せる現地スタッフが、海外でも安心の日本語サポートで丁寧にご対応させて頂きます。

賃貸契約の流れ

STEP1［仮契約・手付金の支払い］

賃貸希望物件が決まった際は、当日、又は翌日位までに物件を押さえ、仮契約の手続きを進めるために、まず貸主に対して、賃貸希望物件の決定後、希望の賃貸契約開始日、契約期間、契約形態、修理の要望、追加家具のリクエスト等が記載された、仮契約書・申込書となる「Letter of Intent（LOI）」を提出します。

人気が高い賃貸物件の場合、一般的に貸主は手付金（小切手）付きの「LOI」が早い日付順に交渉を行うため、内覧後にご希望の物件を押さえたい際は、「LOI」の提出と手付金のお支払を早めにされることをオススメします。「LOI」の提出後は、通常、追加条件・要望は認められませんので、ご注意ください。※「LOI」は弊社でご準備させて頂きますのでご安心ください。

また、「LOI」と共に手付金として、家賃1ヵ月分（1ヶ月目の家賃に充当）をお支払頂きます。手付金無しでしばらく仮押さえすることができる日本とは違い、シンガポールでは貸主にLOIと手付金を渡すことで正式な申込みとなり、物件を初めて押さえることができます。

貸主が「LOI」を承諾した後、「LOI」に付帯する賃貸同意書「Acceptance Copy」に署名し、「LOI」を元に賃貸本契約書が準備されます。また、「LOI」を貸主に提出する際には、借主が個人の場合、パスポートやEP（外国人の就労ビザ）のコピーが必要となります。

STEP2［賃貸契約書の締結］

貸主との賃貸条件合意後、「Tenancy Agreement（賃貸契約書）」の内容を確認の上、貸主とお客様の双方が署名し、契約を締結します（賃貸契約書は通常、仮契約から5～7日以内に署名する必要がありますが、シンガポールにお引越しされる前の場合、貸主から事前に了承を得ていれば、シンガポールに居住する際に賃貸契約書を締結することが可能）。賃貸契約書の締結と共に、敷金2ヵ月分をお支払頂きます。

賃貸契約書は重要な書類となりますので、大切に保管ください。また、賃貸契約締結時に必要となる印紙税（2年契約の場合、家賃1ヵ月分の1割弱）もお客様負担となります。貸主と揉め事があった場合、印紙税がなければ、賃貸契約書が法的に正式なものと認められません。

STEP3［入居］

ご入居の際は、貸主側のエージェントが立会いの下、ハンドオーバー（鍵の引渡し）を行います。また、ご入居時には、貸主が家具や備品のリストである「Inventory List」を作成し、キズや汚れなどを含め、お客様・貸主双方が家具・備品を一つ一つずつ確認の上、サインします。

ご入居前からある修理が必要な箇所や傷などを見過ごし、貸主から退去する際に修理費用を求められる可能性もあるため、細かい傷なども「Inventory List」に記載します。弊社スタッフも「Inventory List」に記載される家具や備品のリストの中で、傷や汚れなど不備あるものは写真で記録しますが、お客様ご自身でも写真を撮られ、保存されることをオススメします。

また、退去時には、家具・備品について、貸主立会いの下、確認を行いますが、事前に借主様ご自身で入居時に確認した「Inventory List」を参照して、家具・備品等に問題ないかを事前に確認することもできますので、「Inventory List」はしっかりと保存してください。なお、弊社ではご入居の際に必要となる、電気・水道・ガス・ケーブルテレビ・インターネット等の開設手続きを代行させて頂いております。

賃貸物件の種類

シンガポールでは、主に5つの物件タイプがあり、物件の種類によって、賃料水準・特色も異なってきます。日本人など外国人駐在員に人気の物件タイプはコンドミニアムとなります。

コンドミニアム（Condominium）

日本人など外国人駐在員の多くが住んでいるのは、コンドミニアム（Condominium）で、日本で言えば高級マンションに該当します。コンドミニアムは他の物件タイプに比べて、プール、ジム、多目的ルーム、プレイグランド等、共用施設が充実しているだけではなく、24時間ガードマン常駐のセキュリティゲートもあり、防犯面でも安全です。

HDB（Housing & Development Board）

シンガポールのローカルの約9割が住んでいるのが、日本でいう公団住宅に該当するHDBです。シンガポールでは深刻な住宅不足となっていた中、1960年に住宅開発局HDB（Housing & Development Board）が創設され、続々と低家賃の公団住宅が建設されてきましたが、物件種別の総称は開発の役割を担っている住宅開発庁であるHDBに因んで、HDBと呼ばれています。

通常、コンドミニアムと比較して、売買価格、賃貸価格が安いほか、プールやジムなど共用施設も充実しておらず、セキュリティゲートがないのも一般的ですが、近年はコンドミニアムと遜色ないHDBも建設されています。なお、外国人はHDBを購入することはできませんが、永住権（PR）保持者の場合、中古のHDBに限り、購入が認められています。

アパートメント（Apartment）

HDBによって開発された公団住宅ではなく、またコンドミニアムの様に共用施設やセキュリティゲートが充実しておらず、敷地面積が狭い私営のマンションが通常アパートメント（Apartment）に属します。

サービスアパートメント（Service Apartment）

ベッドルーム、ダイニング、リビング、キッチンに加え、プール、ジムなど共用施設もあるコンドミニアムと同じ住環境に、ハウスキーピングなどホテルサービスが付帯している私営の高級マンションがサービスアパートメント（Service Apartment）と呼ばれます。

全部家具付の賃貸物件で、簡単な調理器具も備えられており、すぐに生活を送れる環境が整っています。賃料はコンドミニアムより割高ですが、短期から長期まで契約可能なため、引越前後の一時的な住まいとして利用することも可能です。

戸建住宅（Landed House）

シンガポールの土地付戸建住宅は「Landed House」と呼ばれ、建物の種類によって分類分けされています。日本でいう庭付きの一戸建て住宅は「バンガロー（Bungalow）」、もしくは「ディタッチハウス（Detached House）」と呼ばれ、その中でも大きな庭やプール等がついている敷地面積1400平米以上の高級一戸建て住宅は「GCB（Good Class Bungalow)」に属します。

その他にも、2戸の住宅の壁が接している物件（1棟2件の住宅）で、一般的に専用の庭も付いている戸建住宅は「セミ・ディタッチハウス（Semi-Detached House）」、日本でいう長屋形式の物件で数戸の住宅がつながっており、端を除いて両隣の住宅の壁が接している戸建住宅は、「テラスハウス（Terraced House）」と呼ばれています。

また、「クラスター・ハウス（Cluster House）」と呼ばれる戸建住宅は、コンドミニアムと通常の戸建住宅の中間に位置する物件で、コンドミニアムとは違い、全ての住宅は戸建となるものの、コンドミニアムのように区分所有権が設定され、プールなど共用施設も全戸で共有し、セキュリティゲートも併設されています。戸建住宅の賃料はコンドミニアムと比較して高いですが、ゆったりとした住環境や広いプライベート空間を満喫することができます。

物件探し・契約時の基礎知識

一部家具付・全部家具付

日本では家具なし契約が基本ですが、シンガポールで賃貸物件を借りる場合、家具に関して主に2つの選択肢があります。「一部家具付(Partially Furnished)」は、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、エアコンなど白物家電や照明、カーテン、クローゼットなど一部の家具が備わっています。

一方、「全部家具付き（Fully Furnished）」は、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、エアコンなど白物家電に加え、ソファー、コーヒーテーブル、テレビ、テレビ台、ダイニングテーブル、ダイニングチェア、ベッド、勉強机、クローゼット、カーテンなど、生活に必要となる家具が予め備わっています。

仮契約書・申込書となる「Letter of Intent（LOI）」の提出後は、通常、追加条件・要望は認められませんので、追加家具、もしくは不必要な家具については、「LOI」の際に交渉・依頼することが大切です。ただし、交渉する際に、全て新しい家具等を要求した場合、賃料が引き上げられる場合も多いため、その場合は、借主自らが別途購入した方が、結果安くなる場合もあります。

貸主との交渉は弊社スタッフが代行させて頂きますので、お気軽にご用命ください。

間取り図

シンガポールでは、賃貸物件の場合、日本とは異なり、貸主が借主に対し、部屋の間取り図を提供する商習慣はほとんどなく（デベロッパーが販売する新築物件を除く）、通常、ベッドルーム数と専有面積が物件の基準となります。また、専有面積にはバルコニー等も含まれています。

賃貸契約期間

シンガポールでは、2年契約が一般的です。1年契約を希望する場合、貸主は家賃を高く設定したり、借主に仲介手数料を負担する事を希望することもあります。また、シンガポールは日本とは異なり、借主よりも貸主の保護を優先した賃貸契約となっています。

手付金支払い後のキャンセル

仮契約後、通常5～7日以内に、賃貸本契約書である「Tenancy Agreement」が締結できない場合（シンガポールに居住する際に賃貸契約書を締結することに、貸主から事前に同意を得ている場合を除き）、手付金は無効になります。借主の自己都合でキャンセルされた場合、手付金は返金されません。

賃貸本契約書の条件等で合意できなかった場合や貸主の都合によるキャンセルは、一般的に借主に手付金が返金されますが、日本とは異なり、シンガポールでは貸主から手付金の「倍返し解約」はありません。

中途解約

シンガポールでは、日本の様に建物の賃貸借契約における借主の保護を図るための「借地借家法」はなく、借主の立場は強くありません。理由に関わらず、1ヵ月前の通知で期中解約できる事になっている日本とは異なり、借主が一方的に契約期間中に解約することもできません。ただし、シンガポールでは賃貸契約書に「Diplomatic Clause」という中途解約条項が設けられており、借主が在籍する会社からシンガポール以外の国への転勤辞令など、借主の意図ではない場合のみ、中途解約が可能となっています。

2年契約の場合、通常、契約から12ヶ月以上経過後、貸主に2ヶ月前に中途解約を書面にて事前通知することで中途解約が可能となるため、最低14ヵ月は家賃を支払う必要があります。また、1年契約の場合は、中途解約条項が適用されないこともあります。なお、転勤等の理由以外で、借主が途中で賃貸契約を破棄した場合、敷金は返却されないほか、家賃も請求される場合もありますので、ご注意ください。

賃貸契約時の初期費用（2年契約の場合）

※仲介手数料は賃貸物件価格等によって異なります。詳しくはお問い合わせください。

マイナー修理

賃貸契約書には、一般的に賃貸中に発生した小規模な修理、電球など消耗品交換の費用に関して、借主がある一定額（150～200Sドル）を負担し、それ以上の費用が発生する借主に責任がない修理等に関しては、家主が負担する条項が記載されています。ただし、契約開始日から30日間に発見された不具合は、貸主が借主からの申し出に対して、負担するのが一般的です。

ペット

シンガポールでは特にペットを飼うことは禁止されておりませんが、「LOI」を提出する際に、ペットを飼うことに関し、貸主が許可してくれるか否か、事前に確認しておくことが大切です。

光熱費等の支払い

家賃は通常、請求書が届かないため、小切手、もしくは銀行自動引落（GIRO）等をご利用し、貸主に毎月の支払期日に忘れずにお支払ください。水道、電気、ガス、電話、ケーブルTV、インターネット等の料金は、毎月、請求書が自宅に届きます。また、弊社ではご入居の際に必要となる、電気・水道・ガス・ケーブルテレビ・インターネット等の開設手続きを代行させて頂いております。

なお、シンガポールでは電気・水道・ガスをお申込後、SP Services (Singapore Power Services)に、口座を開設し、保証金を支払います。保証金は口座を閉鎖後、支払い等に問題がなければ返金されます。

火災保険は貸主支払

シンガポールでは、貸主が火災保険に入る必要があるため、借主が保険料を支払うことはありません。ただし、貸主が入る保険は部屋自体を対象としているケースが多く、家具・電気製品は対象とはなっておりません。

エアコンのメンテナンス義務

シンガポールでは、一般的に借主がエアコンの定期点検業務（通常3ヵ月に１回）を負担します。メンテナンスを怠り、エアコンが故障した場合は、一般的に借主の責任となりますのでご注意ください。また、メンテナンスの証明として、賃貸契約終了時には、業者からの請求書等を貸主に見せる必要があります。なお、エアコンのメンテナンスサービスは弊社スタッフが代行申込させて頂きます。

購入希望者の内見

賃貸契約期間中でも、貸主が賃貸中の部屋を売りに出している場合、購入希望者が部屋に内見に訪れることがありあます。貸主は契約上、借主に連絡・アポイントを取った上で購入希望者を部屋に案内することが認められています。

洗濯を干す場所

シンガポールでは洗濯を干すスペースが限られている物件が多く、衣類乾燥機が必需品となっています。

貸主宛の郵便物

借主のマナーとして、貸主宛の郵便物は保管されることをオススメします。固定資産税の通知など貸主が直ぐに必要となるものは、貸主に郵送してください。

退去・契約満了時の基礎知識

敷金の返金

退去時に、契約書や入居時の「Inventory List」を元にお部屋が確認され、修理・清掃など原状回復費を差し引いた額が借主に後日返金されます。事前に「Inventory List」を確認されておくことをオススメします。修理・清掃・クリーニング等を怠っていると、敷金から多く差し引かれるケースもありますので、日頃、お部屋を良い状態に保つことが大切です。

入居希望者の内見

借主の退去が決定している場合、契約満了の2ヵ月前から、お部屋に入居検討中の方が内見に訪れる場合があり、貸主は契約上、現借主に連絡・アポイントを取った上で入居検討者を内見させることが認められています。契約上2ヵ月前から家主に認められている「後釜テナントを探すための内見」を断り続けると、権利侵害で、1～２ヵ月分の家賃相当額を請求されるので、注意が必要です。

契約更新

更新期間は、一般的に1年となっています。契約上、契約満了の2ヵ月前までに、貸主に更新希望を申し出る必要があります。更新時には家賃の再交渉も通常行われ、家賃はその時の不動産市況・相場によっても左右されます。

明渡時の立会検査

明渡時には、お部屋の内部状況や家具備品等に関して、貸主と立会検査が行われます。日頃からお部屋をキレイな状態に保つことが大切ですが、キッチンやバスルームなど日常の清掃が不十分となりやすい個所もあるため、退去時の清掃は専門業者に依頼することをオススメします。

また、退去の際は、カーテンをドライクリーニングして返すのが一般的であるほか、エアコンの定期点検を最後に行った点検記録も用意しておくことも大切です。照明が切れている場合や、テレビ・エアコン等のリモコンの電池が切れている場合は、予め交換されることをオススメします。

電気・水道・ガス・電話・インターネット・ケーブル TV の解約

入居時とは異なり、保証金の返金手続きや他者による解約を防ぐため、契約者本人による手続きが原則となっています。ご不明な点がございましたら、弊社スタッフにご相談ください。

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