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【シンガポール賃貸・不動産】不動産売買の基礎知識

シンガポールでの不動産購入・契約手続きは日本と商慣習・文化が異なる部分があります。事前にシンガポールの売買事情を知ることは、スムーズな物件探し・売買契約をする上で非常に大切です。弊社では言語・商習慣・文化の違いによって生じる様々な問題を解決し、当地が初めてのお客様でもスムーズに物件探しをして頂くため、日本人、又は日本語が話せる現地スタッフが、海外でも安心の日本語サポートで丁寧にご対応させて頂きます。

売買契約の流れ

STEP1［購入申込・手付金］

購入決定後、買主は売主・デベロッパーに対して、売買契約書を締結することができる購入権（Option to Purchase）にサインし、小切手等で手付金（物件購入価格の5％）を支払います。売主・デベロッパーは、買主からの購入権を承諾後、2週間以内に売買契約書を作成します。また、買主はこの間、住宅ローンの申込手続きや、弁護士を任命します。

中古物件の場合、通常、買主は気に入った物件について、購入申込書となる「Offer to Purchase」 という書類を作成して、売主に提示し、手付金（物件購入価格の1％）を支払います。手付金の受領後、売主は買主に対して、購入権利証となる「Option to Purchase」を買主に提出し、買主は契約条件に満足した場合、購入権の有効期間となる2週間以内に住宅ローンの申込みと弁護士を指定し、「Option to Purchase」にサインして購入権を行使すると共に、物件購入価格の4～9％を支払います。

なお、有効期間である2週間以内に購入権を行使せず、売買契約を締結しないことを決めた場合、手付金の1％は返金されないため、注意が必要です。

STEP2［売買契約書締結］

シンガポールでは通常、売買契約書の作成から3週間以内に、弁護士の面前で売買契約書へのサインを求められます。また、買主は弁護士の案内の下、売買契約書へのサインから2週間以内に、内国歳入庁（IRAS）に印紙税を支払う必要があります。更に、売買契約書の締結後、購入権にサインしてから8週間以内に、売主・デベロッパーに対して、少なくとも物件購入価格の15％を支払います。

これにより、残りの物件代金の支払いを残し、売買物件の購入手続きが終了します。なお、売買契約書にサインせず、物件購入をキャンセルされる場合、手付金として支払った5％の内、25％が売主によって徴収され、買主には75％が返金されます。

中古物件の場合、通常、買主は購入権の行使後、2週間以内に、売買契約書にサインする必要があります。また、買主は購入権の行使から2週間以内に、印紙税を支払う必要もあります。その後、購入権を行使してから8～12週間以内に、売主・買主の双方のサインが入り、売買契約書の締結が完了します。

STEP3［物件代金の支払い］

工事の進捗に応じて、段階的に物件代金の残額を売主・デベロッパーに支払います。その後、シンガポール政府による入居許可「Temporary Occupation Permit（TOP）」が発行された時点で、物件購入価格の15％を残して支払が完了します。購入時期がTOPに近い場合、もしくはTOP後の場合、すぐに購入価格の85％の支払いが必要となります。

中古物件の場合、買主は売主に対して、物件代金の残額を売買契約の締結完了の2週間前までに、全額支払う必要があります。

STEP4［完成］

TOPの発行に併せて買主に鍵が引き渡されます。また、残りの支払代金15％は、政府の最終検査証明である「Certificate of Fitness or Certificate of Statutory Completion」が発行され、購入物件に欠陥・不備がないことを確認した後に弁護士に支払います。

通常、TOP発行から政府の検査証明が発行されるまでに、数ヶ月～半年かかります。なお、弁護士が預かった代金は、通常、購入物件に欠陥・問題がないことが確認された後、1年～1年半後に売主・デベロッパーに支払われます。

印紙税

シンガポールで居住用不動産を購入する場合、物件価格に応じて1％～6％の印紙税が課されます。また、高騰している不動産価格の抑制策として追加印紙税が導入されており、外国人購入者にはさらに60％が課せられます。ただし、永住権（PR）を保有している場合、追加印紙税は1軒目の居住用不動産を購入する際には5％、2軒目は30％、3件目以降は35％となります。

売買契約・弁護士

弁護士は、売買契約書締結の際に、買主に対して、契約書に記載されている権利関係等法律事項を中心に重要事項の説明を行うほか、購入資金の支払いに関しても部分的に関わります。シンガポールでは、弁護士が日本の重要事項説明に関する宅地建物取引主任者の業務と、売主と買主の間に入り、取引の安全性を保証するエスクローの役割を果たしています。

なお、シンガポールは英国法に由来する英米法（コモン・ロー）体系であるため、不動産の売買契約業務を担当する弁護士は、法廷弁護士（barrister）ではなく、法律事務を専門とする事務弁護士（solicitor）となっています。

新築物件の瑕疵担保期間

瑕疵担保期間は売買契約書に明記されており、通常、引渡し後1年間となっています。

所有権

東京23区位の総面積であるシンガポールでは、土地は大変希少な資産であるため、外国人による住宅用不動産の所有に関して、1973年に施行された居住用不動産法に基づき一定の制限が設けられています。

原則として、法務大臣から適用免除または許可を受けていない外国人は、土地、土地付き住宅（セントーサコーブを除く）、HDB等を所有することは認められていませんが、非居住者の外国人でも日本の高級分譲マンションに該当するコンドミニアムやアパートメントは（1棟丸ごとは不可）購入可能です。

また、シンガポールのコンドミニアムの所有権の多くは、 99年リースホールド、999年リースホールドになっていますが、 外国人でもフリーホールドの物件を購入することができます。

住宅ローン

シンガポールでは、日本の様に物件を担保に100％の住宅ローンを組むことはできず、住宅ローンの最高融資比率は、物件の評価額、もしくは販売額どちらか高い価格に対し、シンガポール人は75％、外国人の居住者の場合は70％、非居住者の場合は55％程度（現地銀行のシンガポールドル建て住宅ローン）となっています。最長借入期間は35年間です。

新築物件の場合、手付金の支払い後に住宅ローンを申請します。中古物件の場合、不動産鑑定や物件調査等、時間が必要となるため、売主から購入権を与えられた後のオプション有効期間である2週間以内に、銀行に住宅ローンを申請するのが一般的です。なお、シンガポールでは売買契約成立後、住宅ローンの不成立を理由に売買契約を解約できる「ローン特約」は一般的ではなく、ペナルティー無しで解約できないため、注意が必要です。

HDB

シンガポールでは、国民の約9割が「HDB（Housing Development Board）」と呼ばれる、公団住宅で生活をしています。HDBはシンガポール国民の生活の安定を目的として提供されている住宅であるため、原則として外国人がHDBを購入することはできませんが、永住権（PR）保持者の場合、中古のHDBに限り、購入が認められています。

一方、HDBの賃貸については、永住権保持者でない外国人でも借りることが可能です。ただし、その場合でもHDBの持ち主が3年以上居住した物件でないと賃貸できなかったり、団地ごとの外国人居住者の割合に制限があったり、賃貸契約期間も最長1年半と通常より短かったりと、外国人には幾つかの規制が課せられています。

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